Immobilier à Maurice :
Acheter ou Louer son Bien
Le guide expert pour naviguer sur le marché immobilier mauricien, des schémas d'investissement aux subtilités de la location longue durée.
Comparer l'achat et la locationLe dilemme de l'expatrié : S'ancrer ou rester flexible ?
L'île Maurice n'est plus seulement une destination de vacances ; c'est devenu un hub résidentiel de premier plan pour les investisseurs, les entrepreneurs et les retraités. Le choix entre la location et l'achat est souvent la première décision majeure que vous prendrez après avoir consulté notre guide complet pour réussir son installation.
D'un côté, la location offre une flexibilité immédiate pour découvrir les différentes facettes de l'île. De l'autre, l'acquisition immobilière est souvent le sésame pour obtenir un permis de résidence permanent, tout en bénéficiant d'une fiscalité mauricienne avantageuse. Ce guide détaille chaque option pour éclairer votre stratégie patrimoniale.
En un coup d'œil
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Location : Idéal pour une première année, tester les quartiers et les écoles.
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Achat (G+2) : Accessible dès 6 millions de MUR, permet de se constituer un patrimoine.
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Achat (PDS/Smart City) : Investissement minimum de 375 000 USD pour obtenir la résidence permanente.
Où s'installer ? Panorama des Régions
Le Nord : Dynamisme et Services
Grand Baie et Pereybere. Le cœur de la vie sociale, des centres commerciaux et des écoles internationales.
L'Ouest : Nature
Tamarin et Flic-en-Flac. Entre mer et montagnes, idéal pour les familles actives.
L'Est : Prestige
Belle Mare. Calme, golfs de renommée mondiale et plages sauvages.
Le Sud : Authenticité
Bel Ombre et Blue Bay. Une vie plus proche de la culture locale et des paysages préservés.
Le Centre : Affaires
Moka et Ebene. Le pôle économique, frais et stratégique pour travailler à Maurice.
Louer son bien : Ce qu'il faut savoir
La location est souvent la première étape pour les nouveaux arrivants. Elle permet de s'imprégner de l'ambiance d'un quartier avant de s'engager sur le long terme. Le marché locatif mauricien est très réactif, avec une offre variée allant de l'appartement moderne en ville à la villa "pieds dans l'eau".
Les types de baux
À Maurice, les contrats de location pour les expatriés sont généralement des baux d'un an renouvelables. Il est d'usage de verser :
- Un mois de caution (Security Deposit), restitué en fin de bail.
- Le premier mois de loyer d'avance.
- Les frais d'agence, s'élevant généralement à un mois de loyer + TVA (15%).
Budget et charges
Le loyer n'inclut généralement pas les charges de consommation personnelle. Pour une estimation précise, consultez notre page sur le coût de la vie à Maurice. Prévoyez un budget pour :
- L'électricité (CEB) et l'eau (CWA).
- La connexion internet (indispensable pour le télétravail, voir services publics et connectivité).
- L'entretien de la piscine et du jardin (souvent inclus dans les villas haut de gamme).
Simulateur : Acheter vs Louer
Comparez le coût total sur 10 ans pour prendre la meilleure décision financière.
Coût total Location (10 ans)
7,800,000 MUR
Coût total Achat (10 ans)*
12,450,000 MUR
*Inclut intérêts, taxes et entretien. Hors plus-value à la revente.
Conseil d'expert :
L'achat est plus avantageux si vous prévoyez de rester plus de 7 ans ou si vous visez la résidence permanente.
Investir à Maurice : Les Schémas Légaux
Le gouvernement mauricien a mis en place des cadres stricts mais incitatifs pour l'acquisition étrangère.
1. Le PDS (Property Development Scheme)
Remplaçant les anciens IRS et RES, le PDS permet aux étrangers d'acheter des villas de luxe ou des appartements dans des complexes offrant des services (sécurité, maintenance, salle de sport). Si l'investissement dépasse 375 000 USD, l'acquéreur obtient un permis de résidence permanent.
2. Les Smart Cities
Ces "villes intelligentes" sont des développements mixtes combinant bureaux, commerces, loisirs et résidences. C'est l'option privilégiée pour ceux qui souhaitent créer une entreprise tout en vivant à proximité de leur lieu de travail.
3. Le G+2 (Appartements en copropriété)
Il est possible d'acheter un appartement dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Le prix minimum doit être de 6 millions de MUR. Attention : cet achat ne donne pas droit automatiquement au permis de résidence, sauf si le montant dépasse le seuil des 375 000 USD.
4. Le Permis de Retraité
Pour les seniors, l'achat d'un bien peut être couplé à un permis de retraité, offrant une qualité de vie exceptionnelle et un accès à des soins de santé de qualité (voir santé et couverture médicale).
Le Processus d'Achat en 5 Étapes
Sélection
Choix du bien et signature de la CRP (Contrat de Réservation Préliminaire).
Dépôt
Versement de l'acompte (généralement 10%) sur un compte séquestre (Escrow Account).
Approbation
Demande d'autorisation auprès de l'EDB (Economic Development Board).
Signature
Acte de vente authentique signé devant un notaire mauricien.
Remise
Remise des clés et enregistrement du titre de propriété.
Questions Fréquentes sur l'Immobilier
Puis-je acheter un terrain nu à Maurice ? ↓
En tant qu'étranger, l'achat de terrain nu est restreint. Vous pouvez toutefois acquérir un terrain au sein d'une Smart City ou d'un projet PDS spécifique sous certaines conditions de construction rapide.
Quels sont les frais de notaire et d'enregistrement ? ↓
Prévoyez environ 5% de taxe d'enregistrement (Registration Duty) et entre 1% et 2% de frais de notaire. Certains schémas comme le PDS peuvent avoir des frais fixes spécifiques.
Est-il facile de revendre son bien ? ↓
Le marché secondaire est dynamique, surtout dans le Nord et l'Ouest. La revente à un autre étranger est autorisée et permet souvent de réaliser une plus-value intéressante, non taxée à Maurice.
Puis-je louer mon bien quand je ne suis pas là ? ↓
Oui, la mise en location saisonnière ou longue durée est tout à fait possible et constitue un excellent rendement locatif (entre 4% et 7% brut selon les zones).
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